海日灣II 全面分析

2019年4月初億京公開發售大埔白石角海日灣II首輪295伙單位，其中有54伙為開放式，以下為重點分析(key takeaways)﹕

優點

1.      白石角開放式供應有限，供應以大單位為主

2.      開則極好

3.      開價吸引，有一定防守力

4.      租金回報高於3.5%，3年潛在投資總回報高達216%。

缺點

1.      交通不便

2.      生活配套不足

發展商:

億京主要發展商業大廈，始創人為余卓兒及其父親余錦炯，較少發展住宅，其住宅主要以單幢為主，包括「悅海軒」及「尚南天」，直近年銳意進軍發展大型住宅。今年將有大型新盤開賣海日灣及住於荃灣楊屋道商住項目。所以欠缺可參考的發展質素，唯2019年1月「尚南天」大堂地下位置有玻璃門突然爆裂(傳送門)，但畢竟已經入伙超過十年，所以這可算是個別事件。

長沙灣尚南天(1)

交通﹕

步行3分鐘直達科學園

港鐵大學站﹕約7分鐘車程乘搭272K巴士，每15-20分鐘一班。

港鐵沙田站﹕約15-20分鐘車程乘搭27A 小巴，每20分鐘一班。

香港中文大學/崇基學院﹕約15-20分鐘車程乘搭28S小巴，每30-35分鐘一班。

會否有白石角站?

海日灣II位於科學園旁的住宅用地，從2004年的發展計劃圖可見海日灣II、雲匯、嘉熙、逸瓏灣 8以至朗濤的用地本為策略性康樂用地。於2014年末獲城規會改劃為中密度住宅用地，以增加超過5,000伙供應。路政署於2019年1月在回覆大埔區議會交通及運輸委員會關於新站時，書面回覆指由於並沒有足夠的運輸需求量支持，該等建議的財務表現和經濟效益均屬欠佳，因此未有納入鐵路發展策略之內。假設每伙單位有4人，8,751伙共有人口35,004，科學園現時最少有13,000工作人口，當2年後全部人入伙及科學園3期落成後，相信能超過設立車站所需的50,000人。但現實是在《鐵路發展策略2014》建議的各個新鐵路項目包括屯門南延線和東涌西延線，現時依然未有時間表，沙中線亦因為各種問題而延誤。估計即使政府今年決定增設白石角站，亦需於十多年後啟用。

樓盤	伙數
海日灣	667
海日灣II	1,408
雲滙第2期	640
雲滙第1期	804
嘉熙	1,122
逸瓏灣8	528
朗濤	723
逸瓏灣I	1,091
逸瓏灣II	545
溋玥．天賦海灣	548
海鑚．天賦海灣	193
天賦海灣	482
總供應	8,751

白石角發展計劃(1)

開則分析﹕

l   以開放式計，雲滙及嘉熙都有露台，而露台是計入實用面積，而海日灣II就冇露台，即是所有面積都可放傢俬，非常實用。

l   所有户型皆非黑廁

l   真廚房而非開放式廚房，好壞參半，個人覺得住客多數早出晚歸，即使假日有心情煮食，亦可約一班朋友預訂會所宴會廳(Banquet Room)煮飯仔。購入後還原至開放式成本不高，所以不是致命缺點。

嘉熙6座H室(3)

雲匯一期6座B1室(3)

海日灣II 7座B,C室(3)

開價分析﹕

是次開價對比同類雲滙及嘉熙平3k-7k，平均15k一呎。沙田/大埔區200-300呎實用面積供應不多，最近似二手盤為大埔嵐山以及沙田河畔花園，三者同樣不太近地鐵，大埔嵐山必需接辦巴士至大埔站，河畔花園步行約10分鐘至沙田圍站﹔三者亦同樣低於400萬，可做9成按按揭，但嵐山和河畔呎價亦達到19.5k及18k，所以海日灣II定價上有折讓。相信3年後可以18.5k賣出，即450萬。

租金方面，海日灣II共有224伙開放式，為4個具有開放式供應新盤中最多開放式單位，比例亦是最高，開放式佔全盤達16%。雖然如此，509伙開放式應該不足以應付科學園工作人員、中大學生、教職員以及中大醫院職員。供不應求直接拉高租金。參考大埔嵐山195呎租約9,000和河畔花園242呎租約11,500，因此預料海日灣II開放式可租約11,000。以370萬售價計算，回報率為3.57%，比差餉物業估價署公佈的2月份A類(431呎以下) 回報率2.7%高。

科學園斥資8億元於白石角科學園路及創新路交界興建「創新斗室」，提供500個248呎的宿位，預料2020年底落成。據創科局早前向立法會提交文件指，屆時月租將介乎 8,000 至 10,000 元，為市值租金六成，即市價為13,000-16,000。因此海日灣II開放式11,500已是保守。

屋苑	開放式伙數	全盤伙數	佔全盤	最細呎數	呎價(約)
海日灣II	224	1,408	16%	243	15k
雲滙第2期	64	648	10%	284	18k-22k
雲滙第1期	95	804	12%	277	18k-22k
嘉熙	126	1,122	11%	225	18k-24k
創新斗室	500(估)
總供應	1,009	9.251	11%

假設3年後以450萬賣出，首期37萬，回報已達216%。(回佣及銀行回贈剛好支付印花稅及律師費。由於9成只可以自住，因此這裡不計入租金回報，利息支出當成自住成本，不計入投資成本。)

總括而言，此單位適合冇樓人士以及未有投資於白石角的人士，如科學園成功將令白石角一帶成為香港矽谷，將進一步帶動白石角一帶樓價，即使以現在發展，亦可收取多於3.5%的租金回報，進可攻退可守。

所有內容僅供參考，並不構成任何推廣或要約。

(1)Google Map 

(2)香港特別行政區政府發展局-白石角發展計劃(https://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/publications/works_digest/issue_40_april_2000/index/pak_shek_kok/index.html)

(3) 各樓盤的樓書